chính phủ nước nhà vừa ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành chính sách Đất đai, quy định ví dụ các phương thức định giá đất.
Theo đó, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi điều 4, điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá chỉ đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó.
Chính phủ vừa phát hành nghị định quy định cụ thể 4 phương pháp định giá chỉ đất
Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng giải pháp điều chỉnh mức giá chỉ của những thửa đất bao gồm cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố bao gồm ảnh hưởng đến giá chỉ đất đã chuyển nhượng bên trên thị trường, đã trúng đấu giá chỉ quyền sử dụng đất.
Bạn đang xem: Cách định giá đất
Người trúng đấu giá bán đã xong xuôi nghĩa vụ tài bao gồm theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh những yếu tố ảnh hưởng đến giá chỉ đất sau khi đã loại trừ giá bán trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá bán của thửa đất cần định giá.
Phương pháp đối chiếu được áp dụng để định giá bán đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất tất cả cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng bên trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất cơ mà người trúng đấu giá bán đã ngừng nghĩa vụ tài bao gồm theo quyết định trúng đấu giá.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng bí quyết lấy thu nhập ròng trung bình năm bên trên một diện tích đất phân tách cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình của loại tiền gửi bằng tiền Việt phái nam kỳ hạn 12 mon tại các ngân mặt hàng thương mại bởi Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần tất cả quyền biểu quyết bên trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất gồm số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp ko phải là đất ở mà lại thửa đất, quần thể đất cần định giá chỉ không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được những khoản thu nhập, ngân sách chi tiêu từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng phương pháp lấy tổng lợi nhuận phát triển ước tính trừ đi tổng ngân sách chi tiêu phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đưa ra tiết xây dựng đã được cơ quan tất cả thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng lệch giá phát triển và tổng ngân sách chi tiêu phát triển của dự án.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá chỉ đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá chỉ đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư ban hành thông qua việc so sánh giá đất vào bảng giá chỉ đất với giá đất phổ biến bên trên thị trường.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá bán đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu vực đất đã được quy định trong bảng giá đất do ubnd cấp tỉnh ban hành.
Nghị định nêu rõ, các thửa đất đối chiếu để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực hiện những quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai.
Thông tin để áp dụng phương pháp định giá bán đất
Nghị định 12/2024/NĐ-CP cũng bổ sung điều 5b về thông tin để áp dụng phương pháp định giá bán đất.
Theo đó, những thông tin về giá đất, giá thuê mướn đất, giá mướn mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư với xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm những trường hợp: giá chỉ trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã kết thúc nghĩa vụ tài thiết yếu theo quyết định trúng đấu giá.
Giá đất đã thực hiện thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn chống đăng ký đất đai đối với những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá thuê mướn đất, giá thuê mặt bằng; giá chỉ đất chuyển nhượng bên trên thị trường.
Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá bán đất là tin tức trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá chỉ đất trở về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá với được thu thập từ các nguồn gồm: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; văn phòng đăng cam kết đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá bán quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức đấu giá bán tài sản; phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với những trường hợp đã chuyển nhượng bên trên thị trường...
Xem thêm: Trang Thông Tin Dự Án Chung Cư Hưng Phú 2 Nha Trang, Nhà Ở Xã Hội Hưng Phú Ii Vĩnh Hải Nha Trang
Khi áp dụng các phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư phải lựa chọn thửa đất đối chiếu theo thứ tự ưu tiên sau: một là tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình xây dựng và các yếu tố khác tất cả ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.
Hai là bao gồm khoảng giải pháp gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành thiết yếu của các đơn vị hành chủ yếu cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.
UBND cấp tỉnh quyết định giá bán đất cụ thể
Về quyết định giá bán đất cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 điều 112 của luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, kết quả thẩm định phương án giá chỉ đất của hội đồng thẩm định giá bán đất cụ thể, ubnd cấp tỉnh quyết định giá chỉ đất cụ thể hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá chỉ đất cụ thể.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm cho căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 điều 114, khoản 2 điều 172 cùng khoản 3 điều 189 của luật Đất đai.
Giá khởi điểm để đấu giá bán quyền sử dụng đất khi bên nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê mướn đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cơ quan TN-MT gồm trách nhiệm giúp ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
Xin mang đến tôi hỏi cách thức xác định giá đất hiện nay như cầm nào? Điều kiện áp dụng cách thức xác định giá đất nền ra sao? - Bích Phượng (Hà Giang)
Mục lục bài xích viết
Phương pháp xác định giá đất và đk áp dụng (Hình trường đoản cú internet)
Về sự việc này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT lời giải như sau:
1. Phương pháp xác định giá đất
Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy trực thuộc vào ngôi trường hợp ví dụ mà bao gồm các phương pháp xác định tỷ giá của đất nền khác nhau, nuốm thể:
- phương thức so sánh thẳng là cách thức định giá bán đất trải qua việc phân tích mức ngân sách của những thửa khu đất trống tựa như về mục tiêu sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, đk kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp luật về quyền thực hiện đất (sau đây gọi là thửa khu đất so sánh) đã ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá chỉ quyền sử dụng đất nhằm so sánh, khẳng định giá của thửa đất đề nghị định giá.
- phương pháp chiết trừ là cách thức định giá chỉ đất so với thửa đất tài giỏi sản nối sát với đất bằng cách loại trừ phần quý giá tài sản gắn sát với đất thoát ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao bao gồm giá trị khu đất và quý giá tài sản nối sát với đất).
- phương pháp thu nhập là phương thức định giá đất tính bởi thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm chi phí bình quân một năm tính đến thời gian định tỷ giá của đất nền của các loại tiền nhờ cất hộ VNĐ kỳ hạn 12 tháng trên ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất vay tiền giữ hộ tiết kiệm tối đa trên địa bàn cấp tỉnh.
- cách thức thặng dư là phương thức định giá bán đất so với thửa đất gồm tiềm năng cách tân và phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây đắp hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và giỏi nhất bằng cách loại trừ tổng ngân sách ước tính thoát ra khỏi tổng lợi nhuận phát triển mang định của không cử động sản.
- phương pháp hệ số kiểm soát và điều chỉnh giá khu đất là phương pháp định giá bán đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá khu đất nhân (x) với giá đất trong báo giá đất vị Ủy ban dân chúng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây hotline là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
2. Điều kiện áp dụng phương thức định giá bán đất
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định đk áp dụng cách thức định tỷ giá của đất nền như sau:
- cách thức so sánh thẳng được vận dụng để định giá đất nền khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá chỉ quyền sử dụng đất;
- phương thức chiết trừ được áp dụng để định giá so với thửa đất tài giỏi sản gắn sát với đất trong ngôi trường hợp gồm đủ số liệu về giá các bất hễ sản (gồm đất với tài sản nối sát với đất) tương tự như với thửa đất đề xuất định giá đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền thực hiện đất;
- phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được những khoản thu nhập, chi tiêu từ việc áp dụng đất;
- cách thức thặng dư được vận dụng để định giá đối với thửa đất gồm tiềm năng cải cách và phát triển do biến đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng khu đất khi khẳng định được tổng lợi nhuận phát triển đưa định cùng tổng chi phí ước tính;
- phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được vận dụng để định giá đất cho những trường hợp cách thức tại khoản 2 Điều 18 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
3. Chế độ định giá chỉ đất
Việc định tỷ giá của đất nền phải bảo đảm an toàn các lý lẽ sau đây:
- Theo mục tiêu sử dụng khu đất hợp pháp tại thời khắc định giá;
- Theo thời hạn thực hiện đất;
- tương xứng với giá bán đất thông dụng trên thị trường của một số loại đất có cùng mục đích sử dụng đã đưa nhượng, giá chỉ trúng đấu giá chỉ quyền áp dụng đất so với những nơi bao gồm đấu giá quyền áp dụng đất hoặc thu nhập từ những việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất tiếp giáp nhau gồm cùng mục đích sử dụng, năng lực sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
(Điều 112 phương pháp Đất đai 2013)
4. Phương tiện về size giá đất
Theo Điều 113 phép tắc Đất đai 2013, chủ yếu phủ phát hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng nhiều loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà tỷ giá của đất nền phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên trên so với giá tối nhiều hoặc bớt từ 20% trở lên trên so với cái giá tối thiểu trong khung giá đất thì thiết yếu phủ kiểm soát và điều chỉnh khung giá đất mang lại phù hợp.
Nội dung nêu bên trên là phần giải đáp, support của công ty chúng tôi dành cho người sử dụng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu người sử dụng còn vướng mắc, sung sướng gửi về e-mail info