(HNM) - Hiện quỹ khu đất tại tp hcm còn siêu lớn, trong đó có rất nhiều diện tích đất nông nghiệp không khai quật hiệu quả. Trong những khi đó, nhu cầu đầu tư chi tiêu hạ tầng đô thị ở địa phương là cực kỳ lớn, nhưng chi tiêu nhà nước còn hạn chế. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có cơ chế đổi đất lấy hạ tầng theo thích hợp đồng xây dừng - chuyển nhượng bàn giao (BT), bảo đảm an toàn phù hợp với tình hình thực tiễn và bối cảnh mới.
Bạn đang xem: Dự án đổi đất lấy hạ tầng
Dự án mở rộng Xa lộ thủ đô được chi tiêu theo vẻ ngoài BT góp phần giảm ách tắc giao thông cửa ngõ phía Đông thành phố Hồ Chí Minh.
Sử dụng các quỹ khu đất để giao dịch thanh toán hợp đồng BT
Phó chủ tịch UBND tp.hồ chí minh Võ Văn Hoan mang lại biết, tp đã chấp thuận đồng ý về lý lẽ chủ trương thực hiện 7 khu đất dự kiến giao dịch hợp đồng BT cho nhà đầu tư chi tiêu thực hiện nay 2 dự án công trình trên; kiểm tra soát pháp luật việc thanh toán bằng quỹ đất hợp đồng BT một số dự án. “UBND thành phố đã trình Thủ tướng cơ quan chính phủ xem xét, chấp thuận sử dụng 7 khu đất nền để thanh toán giao dịch hợp đồng BT dự án. Sau khoản thời gian được Thủ tướng chính phủ chấp thuận, tp sẽ thực hiện thủ tục xác định giá trị quyền áp dụng đất theo giá thị trường giao, mướn đất mang lại nhà đầu tư chi tiêu thực hiện dự án, bảo đảm đúng hòa hợp đồng đã ký kết kết với đúng quy định”, ông Võ Văn Hoan đến hay.
Nhu cầu đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, nhất là giao thông tại tp.hcm rất lớn. Một trong những năm qua, tp đã huy động nguồn lực từ bên ngoài nhà nước đầu tư vào lĩnh vực này. Nhiều công trình hạ tầng được đầu tư chi tiêu theo hợp đồng BT sẽ góp phần biến đổi bộ phương diện đô thị tp như cầu Phú Mỹ, cầu thành phố sài thành 2, Đại lộ Phạm Văn Đồng, dự án không ngừng mở rộng Xa lộ Hà Nội… Hiện tp đang hoàn tất thủ tục đầu tư chi tiêu xây dựng mặt đường Vành đai 3 và sẵn sàng thủ tục chi tiêu xây dựng mặt đường Vành đai 4. Theo những cơ quan tiền chức năng, quỹ đất phía 2 bên tuyến đường này còn có giá trị cao, nếu bao gồm cơ chế tương xứng sẽ giúp tp có thêm nguồn lực để đầu tư chi tiêu cơ sở hạ tầng.
Cần bao gồm cơ chế phù hợp với tình trạng mới
Các dự án công trình BT gồm những góp sức nhất định vào sự trở nên tân tiến của khối hệ thống hạ tầng giao thông, môi trường, đóng góp thêm phần hình thành các khu thành phố lớn. Tuy nhiên, phương pháp chỉ định thầu cùng đổi đất của những dự án BT đang có không ít bất cập. Chuyên viên về thẩm định giá bđs nhà đất Nguyễn nỗ lực Phượng (nguyên giảng viên Trường Đại học tập Tài chủ yếu - Marketing) cho rằng, bạn dạng thân nhà đầu tư hạ tầng không phải là nhà kinh doanh bất hễ sản bắt buộc sẽ cực nhọc thu hút nhà chi tiêu theo bề ngoài BT. Ví như ưu tiên chắt lọc nhà đầu tư chi tiêu hạ tầng cần đồng thời là nhà sale bất cồn sản đã dẫn đến hạn chế nhà chi tiêu tham gia BT (vì phải bao gồm hai năng lực) và buộc phải gồm cơ chế kiểm soát và điều hành việc định giá đất, thẩm định ngân sách hạ tầng.
“Điều này rất có thể tạo thêm thủ tục và thời gian. Vì chưng đó, lúc kích hoạt lại hình thức đổi khu đất lấy hạ tầng, tw phải xây dừng cơ chế đặc thù cho hiệ tượng đối tác công - tứ (hợp đồng BT) theo phía trao thêm thẩm quyền cho ubnd cấp tỉnh, thành phố”, ông Nguyễn cầm Phượng dấn định. Cũng theo ông Nguyễn vắt Phượng, vụ việc cơ phiên bản là tính đúng giá đất nền và giá thành hạ tầng để tiến hành hợp đồng BT.
Còn PGS.TS Nguyễn Văn Trình, nguyên Phó Viện trưởng Viện phân tích phát triển tp.hồ chí minh cho rằng, để si được các nhà đầu tư tham gia desgin hạ tầng đô thị, thành phố hồ chí minh nên tận dụng tối đa quỹ khu đất dọc những tuyến mặt đường quy hoạch xây dựng, triển khai theo bề ngoài hợp đồng BT. “Việc tận dụng chính quỹ đất dọc những tuyến con đường giúp tp.hồ chí minh không buộc phải tìm quỹ đất khoanh vùng khác, nhưng nhà đầu tư chi tiêu cũng được lợi. Nếu như quỹ đất được định giá cao, nhà đầu tư chi tiêu có thể bỏ chi phí giải phóng phương diện bằng, tiết kiệm được chi tiêu nhà nước”, PGS.TS Nguyễn Văn Trình đến hay.
Tại cuộc họp mới đây với Thủ tướng chính phủ Phạm Minh Chính, quản trị UBND tp.hồ chí minh Phan Văn Mãi mang lại biết, tp hcm có mọi nhiệm vụ mang tính chất dài hạn, cần nhiều thời hạn và sự phối phù hợp với các bộ, ngành trung ương để thực hiện; một trong những nhiệm vụ còn chậm quy trình do việc kết hợp hạn chế; một số nhiệm vụ chưa thể triển khai do quy định điều khoản liên quan không được ban hành. Qua đó, UBND tp hcm kiến nghị được phân cấp, phân quyền bạo phổi hơn, duy nhất là lĩnh vực chi tiêu công để thành phố có hễ lực trở nên tân tiến nhanh, bền vững.
Thời gian qua, những dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng” biểu thị nhiều bất cập. Đây được xem như là “mảnh đất màu mỡ” mang đến tham nhũng.
Ngay từ trong thời điểm đầu của thập kỷ 90, nước ta đã thu hút nguồn lực từ quốc tế thông qua bề ngoài Hợp đồng thành lập – chuyển giao (gọi tắt là BT hay đổi khu đất lấy hạ tầng), một bề ngoài của đối tác công tứ (PPP) giúp làm bớt gánh nặng chi tiêu của bên nước (NSNN).
So với dự án BOT (xây dựng – quản lý và vận hành – gửi giao), dự án BT hiện nay ít vấp buộc phải phản ứng tự dư luận rộng do người dân chưa hẳn bỏ chi phí túi một giải pháp trực tiếp để thanh toán giao dịch và cũng ít thông tin hơn về những dự án công trình này. Mặc dù nhiên, hình thức đầu tứ này rất có thể mang lại những khoản tăng lãi vô thuộc lớn từ các việc sở hữu những mảnh đất nền đắc địa yêu cầu dễ bị bóp méo, vươn lên là tướng.
Sau khi đầu tư dự án mặt đường quanh quần thể tưởng niệm danh nhân Chu Văn An,
Bitexco được đổi lấy khu đất rộng khủng ngay mặt cạnh
Phát hiện hàng loạt sai phạm
Theo report tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2017 của kiểm toán Nhà nước (KTNN), qua kiểm toán tại 30 dự án BT từ bỏ trước đến lúc này với tổng giá chỉ trị truy thuế kiểm toán hơn 35.000 tỷ đồng, KTNN đã kiến nghị xử lý tài chính 4.515 tỷ đồng. Bình quân ý kiến đề xuất xử lý 12,7% trong tổng mức kiểm toán.
Xem thêm: Xu hướng giá đất năm 2023 - giá đất nền năm 2023 dự báo giảm mạnh
Ví dụ điển hình được KTNN chỉ ra rằng đó là dự án xây dựng Khu khu dã ngoại công viên và Hồ cân bằng khu phía Bắc cùng phần không ngừng mở rộng phía phái nam nghĩa trang Mai Dịch (thuộc quận cg cầu giấy và quận phái mạnh Từ Liêm, Hà Nội). Dự án công trình này đối ứng cùng với khu tác dụng đô thị thành phố Xanh quận nam Từ Liêm, chủ đầu tư là công ty cổ phần bất động sản nhà đất Hồng Ngân (nay là công ty CP Đầu tứ và trở nên tân tiến đô thị dùng Đồng). Vào đó, KTNN đề nghị xử lý 84 tỷ 798 triệu đồng trên tổng giá chỉ trị kiểm toán là 313 tỷ 969 triệu đồng. Phần trăm phát hiện giải pháp xử lý tài chính là 27%.
Trong đó, 2 nguyên nhân chính là do: ký kết hợp đồng BT theo tổng mức chi tiêu được duyệt cao hơn tổng mức dự toán được duyệt, làm đội giá trị hợp đồng BT không đúng lao lý gần 52 tỷ đồng; tính lãi vay ngân hàng không đúng 31 tỷ 584 triệu đồng.
Bên cạnh đó, còn có khá nhiều dự án BT bị phát hiện nay sai phạm về quality công trình, giá thành cao tạo thất thoát ngân sách nhà nước (NSNN) như: dự án đầu tư đường giao thông phủ quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, huyện Thanh Trì, TP. Tp hà nội quy định không ví dụ thời điểm triển khai nghĩa vụ với chi tiêu làm tăng ngân sách chi tiêu lãi vay trong cách thực hiện tài chính. Qua kiểm toán, xác định ngân sách lãi vay giảm 131,43 tỷ đồng; dự án công trình Đầu tứ đường giao thông phủ bọc khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, huyện Thanh Trì, (tổng mức đầu tư tạm tính không tồn tại căn cứ 36,79 tỷ đồng)…
Nhà nước “thiệt đơn, thiệt kép”
Theo các chuyên gia, việc triển khai dự án BT theo hiệ tượng đổi khu đất lấy hạ tầng không đủ chặt chẽ, minh bạch, chưa tồn tại cơ chế, cơ chế rõ ràng, sinh sản lỗ hổng tạo thất thoát giá cả nhà nước. Phần lớn các dự án đều áp dụng hiệ tượng chỉ định thầu để gạn lọc nhà đầu tư, giao dịch thanh toán cho nhà đầu tư chi tiêu thông qua hình thức giao đất, không trải qua đấu giá.
Kết quả truy thuế kiểm toán 17 dự án chi tiêu xây dựng theo vẻ ngoài hợp đồng BT trong thời gian 2017 thì gồm tới 16 dự án đều gạn lọc nhà đầu tư theo bề ngoài chỉ định thầu, các nhà chi tiêu yếu nhát và số đông các dự án BT này đều sở hữu sai phạm ở tầm mức độ không giống nhau.
Khu đô thị Gamuda thành phố được đối ứng sau khoản thời gian Gamuda Land kiến tạo xây dựng xí nghiệp sản xuất nước lặng Sở
Tại ít nhiều địa phương, cơ quan ban ngành đã nên đổi quyền thực hiện một lượng mập đất (do cực hiếm đất cảm thấy không được cao) để có được một dự án công trình không lớn cả về quy mô lẫn chân thành và ý nghĩa tích cực đối với nền khiếp tế. Điển hình như Dự án đường Lê Đức Thọ kéo dài (Hà Nội), để có công trình dài chỉ 3,5km theo hình thức BT, chính quyền địa phương phải thanh toán quỹ đất khoảng tầm 70 hecta mang đến nhà đầu tư.
Hay việc nhà nước đổi đất giá tốt lấy công trình xây dựng giá cao. Do không có quy định cụ thể về định tỷ giá của đất nền lại giao mang lại nhà đầu tư chi tiêu lập dự toán nên nhà đầu tư chi tiêu (NĐT thường xuyên định giá công trình xây dựng xây dựng của mình khống lên, còn giá chỉ phần đất họ thừa kế lại khôn xiết thấp.
Theo PGS. TS. Nguyễn Đình Hòa, PGĐ ngôi trường Đào chế tạo và bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm toán, dự án BT về bản chất là một giao dịch buôn bán công cùng với điều kiện thanh toán chậm hay thanh toán giao dịch sau. Mặc dù là chuyển động mua - bán nhưng lại không tuân theo cơ chế thị trường, bởi mặt mua - bên nước không tồn tại sản phẩm cùng loại để có điều kiện sàng lọc và mặt bán không ai để phải đối đầu trực tiếp trong chào giá tuyên chiến đối đầu và cạnh tranh mà bấy lâu hầu như chỉ “một bản thân một chợ”.
Còn về ngân sách đối với mặt bán, sẽ không còn thể có giá bán thị trường bởi vì nó được xác định theo quy trình dự trù và quyết toán của một dự án đầu tư, vốn rất phức hợp để xác định, lại dễ dàng bị chuyển đổi theo hướng tăng thêm bởi các yếu tố phi thị trường, vì đó, bé số sau cuối luôn luôn phụ thuộc vào vào các quyết định khinh suất của phòng ban hoặc cá nhân có thẩm quyền phê duyệt.
“Đây là lỗ hổng lớn nhất và là mảnh đất màu mỡ phát sinh tiêu rất tham nhũng”, PGS Nguyễn Đình Hòa chỉ rõ.
Hình thức đổi đất lấy hạ tầng ko minh bạch đang làm nhà nước “thiệt đơn, thiệt kép” do rủi ro thất thoát trong dự án BT là rủi ro khủng hoảng kép, bên nước rất có thể tổn thất 2 lần.
“Phương án tài bao gồm (Giá trị dự án công trình BT) không được công khai, riêng biệt và đấu thầu, do đó không xác minh được giá cả đầu tư của “vật ngang giá”. Thường thì mức đầu tư được NĐT kê khai cao hơn tương đối nhiều so cùng với thực tế. Lắp thêm hai, đất chuyển ra trao đổi không được xác định công khai minh bạch minh bạch theo phương pháp thị trường, cho nên “vật trao đổi” hay thấp rộng giá thị phần rất nhiều”, PGS Nguyễn Đình Hòa phân tích.
Do đó, như một hệ lụy tất yếu, thất thoát trong dự án công trình BT sẽ là thất bay kép: Thất bay từ khu đất đai vì chưng việc xác minh giá trị quỹ đất giao dịch tại thời gian ký thích hợp đồng BT là không tồn tại căn cứ pháp luật để thực hiện. Với thất bay từ sản phẩm & hàng hóa “cơ sở hạ tầng” mà dự án công trình BT đưa ra chào bởi vì không có tuyên chiến đối đầu cho đề nghị không phản ảnh theo giá chỉ thị trường./.