VTV.vn - Bất động sản là một trong những lĩnh vực nhận được nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc từ phía Chính phủ và các bộ, ngành trong suốt 1 năm qua.
Bạn đang xem: Bất động sản năm 2023 ra sao
Các chính sách gỡ vướng cho bất động sản
Năm 2023 là 1 năm thăng trầm với thị trường bất động sản. Nửa đầu năm thị trường suy thoái và bước vào vùng đáy. Hai quý cuối năm bắt đầu đón nhận những tín hiệu lạc quan, dù chưa phải là sự tăng trưởng mạnh mẽ. Theo đánh giá, có 3 sự kiện được cho là có tác động mạnh mẽ tới bất động sản trong năm qua.
Đầu tiên là sự kiện Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, với nhiều quy định mới sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường khi bắt đầu thực thi từ năm 2025.
Thứ hai, một loạt giải pháp, chính sách đồng bộ đã được đưa ra để gỡ các khó khăn, vướng mắc cho thị trường như Nghị định 08 về trái phiếu đã giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản có thời gian để tái cấu trúc, có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản.
Đáng chú ý, trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã trực tiếp chủ trì 2 Hội nghị toàn quốc tập trung gỡ khó cho thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp lớn đã có cơ hội được trình bày các khó khăn, vướng mắc. Sau đó, với sự chỉ đạo của Thủ tướng, các bộ, ngành, địa phương đã trực tiếp tìm giải pháp xử lý. Một số dự án đã thực sự tìm được lối thoát.
Sự kiện thứ 3 có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản đó là Ngân hàng Nhà nước đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, trong đó có bất động sản.
So với thời điểm này năm 2022, lãi suất huy động hiện đã giảm từ 2 - 2,5 lần. Điều này tạo điều kiện giảm mặt bằng lãi suất cho vay trong thời gian tới. Doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đã tiếp cận các gói vay thuận lợi hơn. Sau hàng loạt các chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực như nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, tình hình giao dịch thành công được cải thiện.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng phải chủ động nỗ lực tìm cách vượt qua khó khăn, thay vì chỉ ngồi yên chờ đợi được "giải cứu". Một số giải pháp cụ thể như: ráo riết tìm đối tác có tiềm lực tài chính để hợp tác hoặc bán lại toàn bộ dự án; thương thảo với khách hàng để hoãn, giãn tiến độ bàn giao nhà; thậm chí là tìm cách xoay xở tiền để hoàn trả lại tiền góp vốn đã thu từ người mua...
Giải pháp tự tháo gỡ khó khăn của doanh nghiệp bất động sản
Tại buổi làm việc giữa đại diện 10 doanh nghiệp lớn từ Nhật Bản tới Việt Nam tìm dự án bất động sản để đầu tư, các doanh nghiệp trong nước giới thiệu các dự án đang triển khai, về tiềm năng, pháp lý. Họ mong muốn đối tác Nhật sẽ tham gia cùng với 2 hình thức: mua lại toàn bộ dự án hoặc trở thành cổ đông chiến lược.
"Chúng tôi đang quan tâm tới việc phát triển nhà ở tại các khu công nghiệp. Chúng tôi có công nghệ và kinh nghiệm để xây dựng các khu nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp. Chúng tôi hy vọng được hợp tác và được tạo điều kiện để các thủ tục được thuận lợi", ông Nishimura Naoki, Phó Giám đốc Văn phòng Quan hệ Quốc tế, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, cho biết.
"Nếu có giải pháp này thì không những chúng tôi sẽ có phương án khắc phục tài chính, dòng tiền, khi chúng tôi đang đầu tư cùng lúc 3 - 4 dự án", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần GP Invest, cho hay.
Đối với các dự án triển khai dở dang, một số chủ đầu tư đang nỗ lực áp dụng các biện pháp với kỳ vọng cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Một dự án tại Hà Nội này, do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng cùng với những khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19, buộc họ phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Chủ đầu tư đã chủ động đơn phương chấm dứt hợp đồng, chấp nhận trả lãi suất cho số tiền khách hàng đã đóng. Hiện nay việc thương thảo giữa 2 bên vẫn đang được tiến hành để tìm được tiếng nói chung.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ đầu năm đến nay, đã có gần 20 văn bản dưới luật liên quan được ban hành, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản.
Theo đánh giá của giới chuyên môn, thị trường bất động sản đã phục hồi được khoảng 30%, đà phục hồi rõ nét hơn dự báo sẽ bắt đầu từ năm 2024 khi các chính sách thẩm thấu mạnh hơn.
Giải pháp cân bằng nguồn cung nhà ở
Một trong những giải pháp tốt nhất đối với các dự án bất động sản là phải tìm được khách mua, như vậy mới có được dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 2 năm qua, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không có dự án nhà ở thương mại nào có giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Theo mô hình kim tự Tháp về tình hình thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong năm qua do Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đưa ra, có thể thấy phân khúc cao cấp chiếm đa số, lên tới hơn 66% nguồn cung thị trường và hoàn toàn không có nhà ở bình dân. Trong khi, một kim tự tháp thị trường nhà ở an toàn, lành mạnh, bền vững khi phân khúc giá vừa với túi tiền phải tạo nên một đáy vững chắc cho thị trường, trên cùng, ít nhất mới là phân khúc cao cấp.
Với mô hình kim tự tháp hiện nay, rõ ràng giá cao sẽ khó tìm người mua. Vậy các doanh nghiệp bất động sản đang làm gì để có thể xoay ngược lại mô hình kim tự tháp?
Để lật ngược được mô hình kim tự tháp, nghĩa là tăng nguồn cung nhà ở bình dân, nhà vừa túi tiền và nhà ở xã hội… không phải là chuyện đơn giản. Các chuyên gia cho rằng cần một bài toán tổng thể từ chính sách pháp lý, đến đầu tư cơ sở hạ tầng, quyết tâm thay đổi chiến lược đầu tư sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản.
Sau hơn 1 năm nghiên cứu thị trường và phân khúc nhà ở xã hội, doanh nghiệp đã hoàn thành đề án phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp. Theo đó, trong giai đoạn 1 đến năm 2026, sẽ phát triển 14 dự án với 25.000 sản phẩm tập trung ở các tỉnh thành lân cận TP Hồ Chí Minh.
"Thủ tướng Chính Phủ đã đưa ra mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tôi quyết định mạnh dạn đưa ra phương án xây dựng mấy chục nghìn căn nhà ở xã hội đối với những quỹ đất mình đang có tỷ lệ 20% và những quỹ đất mình chưa thực hiện dự án thương mại thì giờ mình làm luôn", bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group, cho biết.
Theo các chuyên gia, việc Quốc Hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là tín hiệu tích cực, với những thay đổi quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội như: thay đổi điều kiện thu nhập, điều kiện cư trú, giúp người dân dễ dàng đáp ứng điều kiện mua hơn.
Xem thêm: Phước đồng: dự án đất phước đồng nha trang, phước đồng: dự án khu nhà ở tại nha trang
"Đây là một trong những bước quan trọng để điều tiết thị trường, hướng đến sự phát triển lành mạnh và từ đó giúp người dân tiếp cận nhà ở. Chúng ta cũng cần thêm nỗ lực tinh gọn quy trình phê duyệt và các thủ tục hành chính cho các dự án cho người có nhu cầu ở thật hoặc có giá bán phù hợp", ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, đánh giá.
Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cần tiếp tục thúc đẩy nhanh việc phát triển cơ sở hạ tầng, cao tốc và các đường vành đai. Việc này sẽ giúp tăng thêm quỹ đất để phát triển thêm các mô hình đô thị, các dự án nhà ở… Khi nguồn cung dự án được cải thiện, mặt bằng giá sẽ ổn định lại.
"Một trong những biện pháp mà Chính phủ đang làm rất tốt là phát triển cơ sở hạ tầng. Khi các đường vành đai hoàn thiện, quỹ đất cũng nở ra dọc tuyến. Khi có nhiều quỹ đất hơn, thì chúng ta sẽ có nhiều lựa chọn hơn", ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Vietnam, nhận định.
Đáng chú ý vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có công văn đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023, thay vì thời gian áp dụng từ đầu năm 2025, để đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở của người dân và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển loại nhà ở vừa túi tiền này.
Để xoay chuyển mô hình kim tự tháp, hiện đã có các chính sách cụ thể để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên để quá trình này diễn ra nhanh hơn, thuận lợi hơn, vấn đề giải quyết, rút gọn các thủ tục pháp lý rất quan trọng. Đây cũng là nội dung được các doanh nghiệp mong chờ sẽ có những chuyển biến tích cực trong năm mới 2024.
Mặt bằng lãi suất giảm được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản khởi sắc
VTV.vn - Sau khi lãi suất huy động giảm mạnh về đáy, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!
TPO - Thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay gần như đã chạm đáy nhưng sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U. Dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024.Hành vi mua hàng thay đổi
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố báo cáo thị trường nhà ở quý 3/2023 và 9 tháng đầu năm 2023.
Theo báo cáo, các chủ đầu tư đều nỗ lực ra hàng, cạnh tranh khốc liệt về chính sách và cách thức bán hàng.
Các chủ đầu tư đều có chính sách bán hàng cạnh tranh. Thanh toán đợt đầu thấp (khoảng 10% ký hợp đồng mua bán), tỷ lệ thanh toán trả góp hàng tháng thấp, chỉ từ 0,5%/tháng. Thời gian thanh toán được kéo dài, giãn tiến độ thanh toán. Chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn, tối thiểu 24 tháng. Giá bán hợp lý, kèm theo các chính sách ưu đãi hấp dẫn, được đánh giá là cạnh tranh so với thị trường.
Quý III/2023, thị trường bất động sản ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. |
Ngoài các chính sách như thưởng nóng nhiều và nhanh; đối chiếu hàng tuần, thanh toán 48h sau đối chiếu, chủ đầu tư miền Trung còn có chương trình vinh danh top đại lý, top nhân viên kinh doanh của dự án.
Quý III/2023, thị trường bất động sản ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Tỷ lệ tìm kiếm bất động sản của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. “Khẩu vị” khách hàng tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán. Về nhu cầu, loại hình bất động sản thu hút khách hàng hiện tại là căn hộ (tại khu vực các thành phố lớn), đất nền, nhà phố (tại các khu vực còn lại).
Trong các khảo sát mới thực hiện của DXS- FERI, đã có sự thay đổi về tâm lý và hành vi của các khách hàng mua bất động sản. Phân khúc căn hộ vẫn là loại hình bất động sản được ưu tiên lựa chọn tại các đô thị lớn, với 62% người được hỏi lựa chọn; biệt thự, nhà phố riêng lẻ 31%; biệt thự, đất nền dự án (5%), đất nền (2%).
Trong khi đó, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam thông tin, nguồn cung căn hộ đã quay trở lại với thị trường trong quý III. Savills ghi nhận số căn mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm lên 2.528 căn, từ hai dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo.
Nguồn cung sơ cấp tăng 32% theo quý và 12% theo năm lên 7.722 căn, phần nào giải tỏa áp lực thiếu nguồn cung. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 49% thị phần, theo sau là hạng C với 34% thị phần và hạng A với 17%. Các dự án hạng C có 651 giao dịch, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn ở mức cao. Các dự án hạng B có 210 giao dịch, trong khi hạng A chỉ có 42 giao dịch.
“Thị trường biệt thự, nhà phố vẫn duy trì tiềm năng tăng trưởng bất chấp những thách thức hiện tại. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nhiều hơn các quỹ đất nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung hiện tại”, ông Neil Mac
Gregor nói.
Theo đó, biệt thự, nhà phố tiếp tục ghi nhận không có nguồn cung mới theo quý, điều này dẫn đến nguồn cung sơ cấp của phân khúc này chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua với 766 căn, giảm 24% theo quý và 5% theo năm. Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở Thủ Đức. Lượng giao dịch trong quý III chỉ đạt 64 căn, thấp nhất kể từ năm 2018, giảm 43% theo quý và 82% theo năm, do nguồn cầu suy giảm, không có nguồn cung mới và hàng tồn kho đắt đỏ.
Phục hồi theo hình chữ U
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI dự báo, thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay gần như đã chạm đáy.
Theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường phục hồi trở lại. Lúc này thị trường đang bắt đầu đi qua đáy. Tuy nhiên, DXS-FERI dự báo thận trọng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.
Thị trường đã và đang ở trong thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ. Sau khủng hoảng, sân chơi bất động sản sẽ chỉ dành cho các doanh nghiệp thực sự mạnh khỏe, kinh doanh minh bạch, tuân thủ pháp luật.
Thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024. |
Đối với cá nhân môi giới bất động sản, đây cũng là thời điểm mà mỗi người nhân viên môi giới đều phải nỗ lực làm mới, nâng cấp bản thân, học thêm nhiều kỹ năng mới, đa dạng hóa loại hình sản phẩm, đa dạng hóa tệp khách hàng, và rất kiên trì thì mới có thể trụ lại với nghề.
“Dự báo tại thời điểm quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn sẽ có tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ. Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý III, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024”, ông Khôi nói.
Savills Việt Nam cũng dự báo, đến cuối năm 2023 dự kiến sẽ có hơn 1.900 căn mới được chào bán. Hạng C sẽ là sản phẩm chủ lực với 69% thị phần, hạng B sẽ có 26% thị phần và hạng A sẽ có 5%.
Trong quý IV/2023, dự kiến sẽ có khoảng 200 căn mới được chào bán ra thị trường. Đến năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm 4.600 căn được chào bán cũng như nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm được hoàn thiện.
Khảo sát của DXS - FERI về khách hàng có ý định mua bất động sản khi lãi suất đã giảm hay không, 26% số người được hỏi chọn đáp án “có”, 43% người được hỏi đang phân vân “chưa chắc chắn’’, chỉ có 31% phản hồi “không”, điều này cho thấy khi lãi suất giảm, niềm tin thị trường cũng đang dần dần quay lại, và quyết tâm xuống tiền mua bất động sản khi lãi suất giảm cũng đang dần được cải thiện.