(Chinhphu.vn) – Đối với chuyển động chuyển nhượng bđs nhà đất thì giá bán tính thuế GTGT là giá gửi nhượng bất động sản nhà đất trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Theo phản ánh của doanh nghiệp CP Tập đoàn MK Group Việt Nam, Thông tư số 82/2018/TT-BTC đã bến bãi bỏ nội dung ví dụ 37 tại Điểm a.4, Khoản 10, Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.
Hiện doanh nghiệp gặp vướng mắc về thuế khi thực hiện nội dung hướng dẫn tại Thông tư số 82/2018/TT-BTC. Công ty đã tham khảo trường hợp sau:
“Ông Võ Thái Sơn (quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ) kiến nghị về nội dung ví dụ 37 tại Thông tư 219/2013/TT-BTC: “… vào ví dụ 37, vì doanh nghiệp A không đầu tư xây dựng gì trên đất, nên có thể khẳng định chênh lệch từ 6 tỷ đồng lên 9 tỷ đồng hoàn toàn là giá bán trị tăng thêm của quyền sử dụng đất. Nếu thu thuế GTGT bên trên 3 tỷ đồng chênh lệch này thì đó chính là thu thuế GTGT của quyền sử dụng đất - điều này là trái Luật. Nếu không thì khoản thuế GTGT này thu trên GTGT nào?...”.
Bạn đang xem: Chuyển nhượng bất động sản có chịu thuế gtgt không
Như vậy, công ty CP Tập đoàn MK Group Việt phái mạnh hiểu rằng chênh lệch 3 tỷ đồng (từ 6 tỷ đồng lên 9 tỷ đồng) vào ví dụ 37 vẫn chịu thuế GTGT khi công ty A chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất dù công ty A không thực hiện hoạt động đầu tư gì bên trên mảnh đất này.
Nay Bộ Tài chính ban hành Thông tư 82/2018/TT-BTC bãi bỏ ví dụ 37, qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, công ty CP Tập đoàn MK Group Việt nam đề nghị giải đáp mục đích việc bãi bỏ này. Doanh nghiệp muốn biết, gồm phải ví dụ 37 là không nên với quy định của Luật Thuế GTGT, không phù hợp với Khoản 4, Điều 6 Thông tư số 219/2013/TT-BTC lúc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ko chịu thuế GTGT vào trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm với đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất đó?
Hay ví dụ 37 là ko cần thiết, theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu phát sinh chênh lệch tăng thì phần chênh lệch tăng thêm phải chịu thuế GTGT ko phụ thuộc vào mặt chuyển nhượng gồm đầu tư xây dựng gì bên trên mảnh đất đó xuất xắc không? Việc xóa bỏ ví dụ 37 để tránh gây hiểu nhầm hoặc mục đích khác từ cơ quan liêu làm cơ chế của Bộ Tài chính?
Về vấn đề này, Tổng cục Thuế - Bộ Tài bao gồm trả lời như sau:
Khoản 6, Điều 5; Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế GTGT năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định:
- Khoản 6 Điều 6:
“Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
… 6. Chuyển quyền sử dụng đất”.
- Khoản 1, Điều 7:
“Điều 7. Giá tính thuế
1. Giá tính thuế được quy định như sau:
…. H) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá cả bất động sản chưa bao gồm thuế GTGT, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền mướn đất phải nộp túi tiền Nhà nước;”
“Điều 4. Giá bán tính thuế
Giá tính thuế thực hiện theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế GTGT và Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế GTGT.
1. Đối với hàng hóa, dịch vụ do cơ sở sản xuất, tởm doanh đẩy ra là giá bán chưa bao gồm thuế GTGT; đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt là giá bán đã gồm thuế tiêu thụ đặc biệt nhưng chưa tất cả thuế GTGT; đối với hàng hóa chịu thuế bảo vệ môi trường là giá bán đã có thuế bảo vệ môi trường nhưng chưa bao gồm thuế GTGT; đối với sản phẩm & hàng hóa chịu thuế tiêu thụ đặc biệt và thuế bảo vệ môi trường là giá bán đã bao gồm thuế tiêu thụ đặc biệt và thuế bảo vệ môi trường nhưng chưa gồm thuế GTGT…
3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá bán tính thuế GTGT là giá bán chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá bán đất được trừ để tính thuế GTGT.
a) giá bán đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp được bên nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng bên để bán, giá bán đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và túi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá bán đất được trừ để tính thuế GTGT là giá bán đất trúng đấu giá;...
- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá thể thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá bán đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá bán trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá bán trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Nếu giá chỉ đất được trừ không bao gồm giá bán trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở sale được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Trường hợp ko xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá chỉ đất được trừ để tính thuế GTGT là giá bán đất do ubnd tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký kết hợp đồng nhận chuyển nhượng”.
“3. Bổ sung Điểm a Khoản 3 Điều 4 như sau:
“a) giá bán đất được trừ để tính thuế giá chỉ trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp được đơn vị nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng đơn vị để bán, giá chỉ đất được trừ để tính thuế giá chỉ trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp chi tiêu nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và ngân sách chi tiêu bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp đấu giá chỉ quyền sử dụng đất thì giá chỉ đất được trừ để tính thuế giá bán trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;
- Trường hợp mướn đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng công ty để bán, giá chỉ đất được trừ để tính thuế giá chỉ trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách chi tiêu nhà nước (không bao gồm tiền mướn đất được miễn, giảm) và giá thành đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp cơ sở sale nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những tổ chức, cá nhân thì giá bán đất được trừ để tính thuế giá bán trị gia tăng là giá chỉ đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá chỉ trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở marketing không được kê khai, khấu trừ thuế giá bán trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá chỉ trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá chỉ trị gia tăng. Nếu giá chỉ đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở sale được kê khai, khấu trừ thuế giá bán trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá chỉ trị quyền sử dụng đất được trừ ko chịu thuế giá bán trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá bán đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá chỉ đất được trừ để tính thuế giá bán trị gia tăng là giá bán đất bởi vì Ủy ban dân chúng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cam kết hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở sale nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá bán đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá chỉ ghi vào hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá bán đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá bán đất theo giá bán chuyển nhượng;
- Trường hợp cơ sở marketing bất động sản thực hiện theo như hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) giao dịch thanh toán bằng giá chỉ trị quyền sử dụng đất thì giá bán đất được trừ để tính thuế giá bán trị gia tăng là giá chỉ tại thời điểm ký kết hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá bán thì giá chỉ đất được trừ là giá bán đất do ubnd cấp tỉnh quyết định để giao dịch thanh toán công trình”.
Căn cứ quy định trên:
- Đối với các hàng hóa, dịch vụ, giá chỉ tính thuế GTGT là toàn bộ giá bán hàng hóa, dịch vụ chưa tất cả thuế GTGT.
- Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì giá bán tính thuế GTGT là giá chỉ chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá chỉ đất được trừ để tính thuế GTGT.
Tuy nhiên vì “chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng ko chịu thuế GTGT nên đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT không phải được tính trên toàn bộ giá bán chuyển nhượng (giá bán) mà cơ sở marketing được trừ giá chỉ đất theo nguồn gốc đất (giá tại thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc giá được giao đất). Cụ thể:
Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS = giá chuyển nhượng BĐS (giá bán) - giá chỉ đất được trừ (giá đất được trừ được xác định theo nguồn gốc đất).
Theo đó, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá thể thì giá bán đất được trừ để tính thuế GTGT là giá bán đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá chỉ trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở marketing không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá chỉ trị quyền sử dụng đất được trừ ko chịu thuế GTGT.
Nếu giá chỉ đất được trừ không bao gồm giá chỉ trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở marketing được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá chỉ trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Như vậy, chế độ hiện hành về thuế GTGT đã hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và bảo đảm tính thống nhất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT cùng giá tính thuế GTGT đối với hoạt động marketing bất động sản.
Xem thêm: Sử Dụng Đất Ở Bao Nhiêu Mét Vuông Thì Phải Đóng Thuế Sử Dụng Đất
Xin hỏi là theo cách thức mới biến đổi việc tính thuế GTGT thì đưa nhượng bất động sản nhà đất có thay đổi cách tính thuế GTGT không? - Thu Ngọc (TPHCM)
Mục lục bài xích viết
Bộ trưởng bộ Tài chính ban hành Thông tứ 13/2023/TT-BTC trả lời Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa thay đổi Nghị định 209/2013/NĐ-CP phía dẫn luật pháp Thuế giá chỉ trị tăng thêm đã được sửa thay đổi theo Nghị định 12/2015/NĐ-CP, 100/2016/NĐ-CP với 146/2017/NĐ-CP với sửa thay đổi Thông tư 80/2021/TT-BTC..
Theo đó, chuyển đổi cách tính thuế GTGT trong đưa nhượng bất động sản Nghị định 219/2013/NĐ-CP như sau:
Đối với chuyển động chuyển nhượng bất động sản, giá chỉ tính thuế giá chỉ trị tăng thêm thực hiện theo biện pháp tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP là giá gửi nhượng bất động sản nhà đất trừ (-) tỷ giá của đất nền được trừ nhằm tính thuế giá trị gia tăng.
1. Giá đất nền được trừ để tính thuế quý giá gia tăng
Giá đất được trừ nhằm tính thuế giá bán trị gia tăng được quy định ví dụ như sau:
(1) Trường hợp được công ty nước giao đất để chi tiêu cơ sở hạ tầng thiết kế nhà để bán, tỷ giá của đất nền được trừ để tính thuế cực hiếm gia tăng bao gồm tiền thực hiện đất đề xuất nộp giá cả nhà nước theo quy định quy định về thu tiền áp dụng đất với tiền bồi thường, gpmb (nếu có).
(2) Trường hòa hợp đấu giá bán quyền áp dụng đất thì tỷ giá của đất nền được trừ để tính thuế giá chỉ trị ngày càng tăng là giá đất nền trúng đấu giá.
(3) Trường vừa lòng thuê đất để xây dựng đại lý hạ tầng, xuất bản nhà để bán, giá đất được trừ nhằm tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp túi tiền nhà nước theo quy định luật pháp về thu tiền mướn đất, thuê phương diện nước với tiền bồi thường, giải phóng đền bù mặt bằng (nếu có).
Tiền bồi thường, gpmb (1) với (3) khoản này là số tiền bồi thường, gpmb theo phương án được cơ quan nhà nước tất cả thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền thực hiện đất, tiền mướn đất phải nộp theo quy định luật pháp về thu tiền thực hiện đất, thu tiền mướn đất, thuê khía cạnh nước.
(4) Trường vừa lòng cơ sở marketing nhận ủy quyền quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá thể thì tỷ giá của đất nền được trừ để tính thuế giá chỉ trị ngày càng tăng là giá đất nền tại thời gian nhận chuyển nhượng quyền thực hiện đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá chỉ trị ngày càng tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
Trường hòa hợp không xác định được giá đất tại thời khắc nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ nhằm tính thuế giá trị ngày càng tăng là giá đất nền do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời gian ký hòa hợp đồng nhận đưa nhượng.
Trường hợp cơ sở sale nhận chuyển nhượng ủy quyền bất hễ sản của những tổ chức, cá nhân đã xác minh giá đất bao hàm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo điều khoản tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung cập nhật tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) thì:
Giá khu đất được trừ nhằm tính thuế giá chỉ trị gia tăng là tỷ giá của đất nền tại thời điểm nhận ủy quyền không bao hàm cơ sở hạ tầng.
Trường phù hợp không tách được giá bán trị cơ sở hạ tầng tại thời gian nhận chuyển nhượng ủy quyền thì giá đất nền được trừ để tính thuế giá chỉ trị gia tăng là giá đất do Ủy ban dân chúng tỉnh, thành phố trực thuộc tw quy định tại thời gian ký thích hợp đồng nhận đưa nhượng.
(5) Trường thích hợp cơ sở sale nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá thể thì giá đất nền được trừ nhằm tính thuế giá trị gia tăng là giá chỉ ghi trong vừa lòng đồng góp vốn. Trường đúng theo giá chuyển nhượng ủy quyền quyền thực hiện đất phải chăng hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ tỷ giá của đất nền theo giá chuyển nhượng.
(6) Trường đúng theo cơ sở kinh doanh bất hễ sản triển khai theo hình thức xây dựng - bàn giao (BT) giao dịch thanh toán bằng giá trị quyền áp dụng đất thì:
Giá khu đất được trừ để tính thuế giá chỉ trị tăng thêm là giá chỉ tại thời điểm ký thích hợp đồng BT theo hiện tượng của pháp luật; nếu như tại thời gian ký phù hợp đồng BT chưa khẳng định được giá bán thì giá đất nền được trừ là giá đất nền do ubnd tỉnh, thành phố trực nằm trong trung ương ra quyết định để thanh toán công trình.
(7) Trường phù hợp xây dựng, sale cơ sở hạ tầng, xây đắp nhà để bán, chuyển nhượng ủy quyền hoặc đến thuê, giá tính thuế giá bán trị ngày càng tăng là số tiền nhận được theo tiến độ tiến hành dự án hoặc quy trình tiến độ thu chi phí ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất nền được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng vốn hợp đồng.
Nội dung nêu bên trên là phần giải đáp, hỗ trợ tư vấn của shop chúng tôi dành cho quý khách của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu người sử dụng còn vướng mắc, vui lòng gửi về e-mail info